关于土地增值税若干征管口径的公告

《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）主要内容如下：

一、预征申报时间

1. 起始时间：纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；若取得预（销）售收入时间早于发证时间，则为取得首笔预（销）售收入当日。
2. 截止时间：土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
3. 申报频率：预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。

二、预征计税依据

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据为：预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）。

三、清算申报时销售收入与销售面积的归集时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

四、项目规划范围外支出的扣除标准

纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

五、印花税和地方教育附加的扣除标准

1. 印花税：纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。
2. 地方教育附加：因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

六、受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间

纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

七、尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。具体计算公式为：各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

八、尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

九、施行时间与过渡规定

本公告自2026年1月1日起施行。此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。同时，废止《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款。

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